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为何楼市越火爆越易崩盘? 发表时间:2016-01-25

来源:凤凰财经、综合楼市参考、中国经营报、新财富杂志

中国早已进入了冰封千里的冬季,而楼市却依旧涨得热火朝天,这里的“火热”是指中国的一线城市的楼市盛况,冰火两重天的世界让不少人离买房的梦想越来越远了。

前几天,国家统计局公布了2015年12月全国70个城市的房价数据。其他城市就不看了,直接来看看北上广深的数据。

 

从这些数据可以看出,北上广深房价涨幅都特别猛。尤其是深圳与上海,而深圳的涨幅就像火箭发射一样直窜云霄,涨幅遥遥领先全国,并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。再来看一组更直观的数据。 

为什么一线城市的房价会这么火爆呢?

有人口流入的城市,房子供不应求,一定会涨

中国的城市模式完全不同于美国,中国的人口正从乡村涌向城市,一线城市和省会城市的人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。所以,有人口增量的城市,就有住房的需求,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高只会推动房价不断上涨。

与人口密集的一、二线城市相比,三四线城市却因人口不断流出,房价不断回落。

数据显示,未来三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,随着住房供给结构性过剩问题的突出,未来将有部分新城将沦为空城。例如鄂尔多斯已经是一个活生生的例子了。

经济发展态势越好的城市,房价涨势根本停不下来

随着全年经济数据的发布,中国GDP增速创造新低,目前中国经济发展最快的城市还是在北上广深。这些大城市聚集了大量了跨国企业总部、各种实力强大的央企和国企的总部、以及无数大大小小的创业公司,这些都是商业资源匮乏的小城市无法比拟的。

正是由于中国经济发展的不均衡性,以及大城市存在着大量的就业机会,导致了大量的毕业生从全国各地涌向北上广深,去寻找工作,并渴望实现中国梦。

于是大批的人口带动了住房的需求,房价被投资客越捧越高,最后真正的刚需群体却很难买得起房子。

随着中国政府推出了一系列长江经济带、扶持西部发展、东部再崛起、鼓励新农村建设等政策,

一线城市土地价格节节攀升,房价被无形的手推着上涨

近几年,一线城市土地市场竞争越来越激烈,尤其是三四线市场逐年呈现低迷状态,一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。

“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜,大城市天价地王频频出现,房价十万一平米的豪宅也不是传说。既然楼面价已超3万,甚至5万,开发商开始楼盘精品化、高档化,于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”,为了收回成本,将房子卖出一个好价钱,这都需要“砸钱”,自然增加了房价成本。

有人说,大城市市中心的房子只有富豪精英才买得起,而普通的老百姓逐渐在边缘化。确实,有人能轻松砸千万买一套房子,各种地段和配套的挑选,而老百姓倾尽全家几代人的积蓄外加背上未来30年的房贷,也很难供得起一套大城市的房子。

楼市库存如此多,背后揭示了什么真相?

统计局数据显示2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。不得不提及的是,近5年商品房待售面积呈阶梯级增长,平均每年增加1亿平方米。对此,专家认为,官方公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。

如何解决巨大的楼市库存呢?

在北京华远集团原董事长任志强看来,当前最大的问题在于,有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”

事实上,房市高库存背后是房地产行业的产能过剩。

揭秘:什么样的情况下,楼市容易崩盘?

你以为房产如此高的库存会不影响房价吗?你以为高房价能突然降下去吗?这是天真的假想,而炸掉楼市库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。目前高库存高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。

从这两年的情况来看,房地产行业流入的货币最为活跃,随着房子频繁被交易,越来越多的货币从银行存款和股市流入到楼市,从而引发了楼市的过度繁荣。在一个行业里,货币流通的速度越快,就会破坏供需平衡。

举例说明,假如市场上的房子存量对应的货币量是100万人民币,政府只需印发了50万的货币,货币的流通速度为2次,这个时候货币就能供需平衡,楼市价格也不会有大起大落。但是现实的情况是,由于楼市过热,交易频繁,100万的货币在楼市至少要流通5次,流通1次就产生100万的价值,流通了5次就等于这100万的货币承担了500万的价值职能。于是楼市开始涨价,使房子的价格能与这500万的货币价值相匹配,从而引发楼市泡沫,导致房价急剧上升,甚至会引发通货膨胀。

当一定时期内楼市创造的财富速度跟不上货币的流通速度时,社会上的货币流通总量就会膨胀,形成了楼市泡沫。

如今政府在对一线城市的楼市进行限购,也是因为这些地方泡沫太严重了。一般情况下,货币具有逐利性,货币总是向盈利高的领域流动,当一个领域的利润潜力被挖掘一空之后,又会继续流向下一个盈利的行业。因此在市场经济还不完善的情况下,还需要靠政府去靠行政手段去调节。

倘若继续让货币肆无忌惮地流入到楼市中,后果很严重的。一方面,过多的货币聚集在楼市,会进一步推动房价虚高。例如让一线城市的楼市成为了投机客炒作的工具,很多有钱人囤了N多房,不是为了住,而是等到房价被炒起来去卖给下一个高价的接盘侠。而真正有住房需求的老百姓就要为高房价买单了。

另外一方面,再三四线城市已经出现了楼市高库存的问题。与房地产相关的行业,例如大量钢筋水泥行业随着初期房地产的疯狂扩张,而迅猛发展起来。最后由于三四线城楼市购买力有限,大量的房子积压卖不出去。这时候不仅钢铁水泥行业的产能会出现过剩,在三四线城市随之会出现大量的空城鬼城和烂尾楼,从而导致房地产行业产能过剩。这些空置的钢筋水泥森林不仅是社会资源的巨大浪费,也会随着房地产泡沫的破裂,重挫以土地财政经济为主的地方经济。等到那个时候,三四线城市的失业和经济萧条就不可避免了。

总而言之,结论如下:

1、在三四线城市,楼市库存越来越高,越来越多的社会资源被困在根本无法消化的楼市库存中,而房子又无法卖出去,导致与房地产相关的行业都会受到打击,最后房地产泡沫破裂后,重伤地方经济。

2、在一二线城市,是高房价和库存齐飞。一方面是高端楼盘的难以消化,另一方面是一二线城市楼市还具有投资价值,越来越多的货币涌了进来,直接推高了一二线城市的房价。长此以往,将会出现的情况是一二线城市的房价越来越高,另一方面楼市的库存问题也会相应存在,只是没有三四线城市那么严重而已。

世界上没有只涨不跌的商品,消化不了的楼市库存和急剧上涨的房价终将刺破房地产的泡沫,据说房地产商宁可炸掉房子也不愿意降价,最终房地产泡沫破裂的后果将由地方经济和老百姓来买单。

高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖,抬高着经济运行和转型的成本,压低了投资的边际收益率,使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益,加重了国内的债务负担,使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”,并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。

值得注意的是,连习大大都提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。政府已经在研究楼市去库存的问题了,住建部推进存量房转安置房,并大力推动棚改货币化安置,如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款,这些办法既能满足老百姓住房多样化需求,同时有利于促进房地产市场。

展望2016年,政府出台了一些措施拯救楼市

从目前楼市发展特征来看,有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。

1.降首套首付:预计首套房首付将下调至20%。

2.降准降息:预计2016年仍有1-2次降息的机会。

3.楼市税费补贴类政策会进一步落地,支持老百姓购买首套房。

4、加强货币补贴:加大棚户区改造的力度,补偿政策倾向给拆迁户金钱补助。

5、鼓励人才购房政策,鼓励更多的人才去二三线城市落户。

6、改革户籍制度,让更多的农民工也能买得起房。

7、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。

在此,我们共同期待政府调控好房价,祈祷让三四线的鬼城慢慢消失,让买不起房的老百姓能实现安居乐业的生活。